2012年房地產經紀人考試經紀相關知識知識點28
來源：中大網校發布時間：2011-11-08 08:27:23
（四）物權的特征（掌握）
（1）物權法定原則。是指物權的種類和內容只能由法律確定，而不能由民事權利主體隨意創設。因為物權是一項重要的民事權利，物權制度屬于民事基本制度。
（2）物權公示原則。各種物權變動取得必須以一種可以公開的能夠表現物權變動的方式予以展示，而決定物權變動取得的效力。物權公示的方式包括登記、交付、占有等。
一般來說，房屋、土地等不動產物權的公示方式是登記，動產物權的公示方式是交付。中國不動產公示采取登記方式。
（3）物權優先原則。物權是債權產生的前提，在物權和債權同時存在的情況下，無論物權成立于債權之前或之后，物權優于一般的債權。最典型的是房地產辦理抵押登記后，即取得擔保物權后即可對抗第三人的一般債權。
二、所有權（熟悉）
（一）所有權概述
所有權是指權利人依法對自己的財產享有全面支配的權利。完整的所有權包含占有、使用、收益和處分四項權能。占有、使用、收益、處分四項權能可以與所有權發生分離，而所有權人并不因此喪失其所有權，但其所有權因此而受到限制。
所有權分為國家所有權、集體所有權和私人所有權。
（二）不動產所有權
不動產所有權主要有土地所有權和房屋所有權。
中國現行的不動產所有制，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，中國的土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種，房屋所有權則有國家所有權、集體所有權和私人所有權三種。
（三）業主的建筑物區分所有權
業主的建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有其所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
（四）共有
1.共有是指兩個以上權利主體（自然人、法人）對某項財產共同享有所有權。共有的權利主體稱為共有人，客體稱為共有財產或共有物，各共有人之間因財產共有形成的權利義務關系稱為共有關系。
2.共有分為按份共有和共同共有。按份共有也稱為分別共有，是指兩個以上權利主體對某項財產按照份額享有權利和分擔義務的共有。
例如，甲、乙合買一處50萬元的房屋，甲出資30萬元，乙出資20萬元，甲、乙各按出資的份額（甲60%，乙40%）對該房屋享有權利、分擔義務。
共同共有是指兩個以上權利主體對某項財產不分份額、平等地享有權利和分擔義務的共有。例如，夫妻對共同財產的共有。
3.共同共有與按份共有的主要區別是：共同共有是不確定份額的共有，只有在共同共有關系消滅，如婚姻關系解除，對共有財產進行分割時，才能確定各個共有人應得的份額。
4.處分按份共有的財產，應經占份額2/3以上的按份共有人同意；處分共同共有的財產，應經全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
因共有關系消滅而分割共有財產時，在不損害財產的經濟價值的前提下，
可以采取以下方法：①實物分割；②變價分割；③作價補償。
三、用益物權（熟悉）
（一）用益物權概述
用益物權是指權利人依法對他人的財產享有占有、使用和收益的權利。
用益物權有以下特征：①用益物權以對物的實際占有為前提，以使用、收益為目的；
②用益物權是由所有權派生的物權；
③用益物權是受限制的物權，只具有所有權權能中的部分權能；
④用益物權是一項獨立的物權；
⑤用益物權一般以不動產為客體。
（二）用益物權的種類
1.用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。
2.土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。
3.建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
4.宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
5.地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。上述他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。
6.地役權有以下特征：①地役權是按照合同設立的；②地役權是利用他人的不動產；③地役權是為了提高自己不動產的效益；④地役權具有從屬性和不可分性。
