2012年房地產經紀人考試經紀相關知識知識點22
來源：中大網校發布時間：2011-11-08 08:22:11
4.標的物的風險責任承擔
標的物風險責任負擔是指買賣合同履行過程中發生的標的物意外毀損滅失的風險由哪一方當事人負擔。
在買賣合同中，對于債務不履行或不協助履行，標的物的風險通常由有過失的一方負擔。在標的物非因雙方當事人的故意或過失而發生意外毀損滅失的情況下，根據《合同法》規定，風險負擔按交付原則確定。
根據《合同法》規定，出賣人未按照約定交付有關標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉移。
因標的物質量不符合要求致使不能實現合同目的，買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
5.房屋買賣合同
由于房屋屬于不動產，房屋買賣合同與一般買賣合同不同。
法律對房屋買賣有下列特別規定，包括：房屋買賣合同需要采用書面形式，買賣雙方需將買賣房屋的位置、面積、價金等書面約定；在城鎮買賣房屋的所有權須經房屋登記機構登記后，才發生轉移，如未登記，即使交付，也不發生權利轉移效果；出賣共有房屋房屋的，其他共有人享有同等條件下的優先購買權。
（二）租賃合同（掌握）
1.租賃合同的概念和特征
（1）租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租賃物的使用或收益權的一方為出租人，對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。
（2）租賃物須為法律允許流通的不動產和動產。
（3）租賃合同約定的是轉移租賃物的使用或收益權，而不是所有權。
（4）租賃合同終止時，承租人須返還租賃物，這是租賃合同區別于買賣合同的根本特征。
（5）租賃合同的另一特征是雙務、有償合同。
（6）在租賃合同中，交付租金和轉移租賃物的使用、收益權之間存在著對價關系，交付租金是獲取租賃物使用、收益權的對價，而獲取租金是出租人出租財產的目的。
（7）此外，租賃合同還是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當事人只要依法達成協議，合同即告成立。
2.租賃合同的內容和形式
（1）租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。《合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
（2）租賃期限為6個月以下的，可以由當事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。
（3）租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。未采用書面形式的，不論當事人對租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。
