2012年房地產經紀人考試經紀實務知識點18
來源：中大網校發布時間：2011-11-07 16:39:17
房地產價格的主要影響因素：
1、人口因素。01、人口數量：房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲，而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下落。
02、人口素質：人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然辦求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格升高。
03、家庭人口規模：指全社會或某一地區的家庭平均人口數。
2、居民收入因素：居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。
3、物價因素
4、利率因素：利率上升，房地產價格會下降；利率下降，房地產價格會上升。
5、房地產稅收國素：增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產開發建設成本，從而會推動房地產價格上升，相反會使房地產價格下降。
6、城市規劃因素
7、交通管制因素。
三、房地產估價原則：獨立、客觀、公正原則（基本原則）；合法原則；最高最佳使用原則；估價時點原則；替代原則（普適技術原則）；謹慎原則（特殊原則）。
四、房地產估價程序：指完成一個房地產估價項目需要做的各項工作按照它們之間的內在聯系排列出的先后次序。
基本程序：
01、獲取估價業務；
02、受理估價委托；
03、擬定估價作業方案（擬采用的估價技術路線和估價方法；
擬調查搜集的資料及其來源渠道；
預計所需要的時間、人力、經費；估價作業步驟和時間進度安排。）；
04、搜集估價所需資料；
05、實地查看估價對象；
06、分析估價對象及房地產市場；
07、選定估價方法進行測算；
08、確定估價結果；
09、撰寫估價報告（組成：封面，目錄，致委托人函，注冊房地產估價師聲明，估價的假設和限制條件，估價結果報告，估價技術報告，附件。）；
010、審核估價報告；
011、出具估價報告；
012、估價資料歸檔。
房地產估價程序的作用：規范估價行為；避免估價疏漏；保障估價質量；提高估價效率。
