2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀實務(wù)知識點20
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2011-11-07 16:43:10
第七章 物業(yè)管理
一、物業(yè)與物業(yè)管理
物業(yè)：指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是指與房屋相配套或者為房屋使用者服務(wù)的室內(nèi)外市政公用設(shè)施、設(shè)備和與之相鄰的場地、庭院、道路。
特性：固定性、單元性、空間和環(huán)境性、配套性、耐久性。
分類：居住物業(yè)，商業(yè)物業(yè)，辦公樓物業(yè)，工業(yè)物業(yè)，其他用途物業(yè)。
物業(yè)管理：指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序活動。
（01、物業(yè)管理的主體包括業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多個責任主體；
02、物業(yè)管理的客體是物業(yè)；
03、物業(yè)管理服務(wù)對象是業(yè)主服務(wù)和物業(yè)使用人；
04、物業(yè)管理的實施是通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)來實現(xiàn)的；
05物業(yè)管理集管理、服務(wù)、經(jīng)營三位于一體，屬第三產(chǎn)業(yè)。
06、物業(yè)管理對公共秩序的作用是提供協(xié)助性管理服務(wù)的。
基本特點：社會化、專業(yè)化、市場化。
物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。區(qū)別：
01、管理主體不同。社區(qū)管理的主體包括社區(qū)范圍內(nèi)的政府組織、企事業(yè)單位、社團組織和居民委員會。
02、管理內(nèi)容不同。社區(qū)管理內(nèi)容的范圍比較廣泛既包括了物業(yè)管理的部分內(nèi)容，但又不是完全停留在在物業(yè)管理層面。0
3、管理性質(zhì)不同。社區(qū)管理帶有明顯的行政性，側(cè)重于實現(xiàn)社會效益。
04、運行方式不同。社區(qū)管理采取行政管理、互助管理的方式。聯(lián)系：物業(yè)管理寓于社區(qū)管理之中；物業(yè)管理和社區(qū)管理相互影響、相互作用。
二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容。
1、公共服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，面向所有業(yè)主和物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好和正常使用，保證正常的生活工作秩序和良好的環(huán)境。
內(nèi)容包括：
01、房屋及設(shè)施設(shè)備管理。（房屋完好率=完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100%；危房率=危險房屋建筑面積÷房屋總建筑面積×100%；設(shè)施設(shè)備完好率=完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量÷設(shè)施設(shè)備總數(shù)量×100%）。
02、環(huán)境管理。（清潔衛(wèi)生管理；蟲害防治管理；綠化管理）。
03、公共秩序維護管理。（公共安全防范管理；消防管理；車輛停放管理；）。
04、檔案管理。
05、客戶管理。
2、專項服務(wù)：是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向廣大業(yè)主和物業(yè)使用人，為滿足其中一些業(yè)主和物業(yè)使用人的一定需要而提供的各項服務(wù)。內(nèi)容包括：日常生活服務(wù)；商業(yè)服務(wù)；文教衛(wèi)體服務(wù)；社會福利服務(wù)；房地產(chǎn)中介服務(wù)和金融服務(wù)。
3、特約服務(wù)：是受業(yè)主和物業(yè)使用人的委托，為滿足其個別需求而提供的服務(wù)。
