2012年房地產經紀人考試經紀相關知識知識點25
來源：中大網校發布時間：2011-11-08 08:25:06
（二）居間合同
1.居間合同的概念
居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
2.居間合同的特征
（1）居間合同有以下特征：
①居間合同是由居間人向委托人提供居間服務的合同。居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人是否與第三人訂立合同，與居間人無關，居間人不是委托人與第三人之間的合同的當事人。
②居間人對委托人與第三人之間的合同沒有介入權。居間人只負責向委托人報告訂立合同的機會或者為委托人與第三人訂約居中斡旋，傳達雙方意思，起牽線搭橋的作用，對合同沒有實質的介人權。
③居間合同是雙務、有償、諾成合同。
3.居間合同當事人的權利和義務
（1）居間人的權利
居間合同中居間人的權利實際上就是委托人的義務，主要有：
①居間人的報酬請求權。雙方當事人約定居間人的報酬，居間人的報酬標準，國家有限制規定的，當事人約定的報酬額不能超過國家規定的最高標準。
居間合同報酬的給付義務有兩種情況：一是報告居間，僅由委托人承擔給付義務；二是媒介居間，除另有約定外，由雙方當事人平均負擔居間人的報酬。居間人行使報酬請求權采取報酬后付，即以合同因其報告或媒介成立為限。
合同未成立的，不得請求報酬；合同雖成立但無效時，居間人也不能請求報酬。
②居間人的費用償還請求權。居間人所需費用，通常包括在報酬內，居間活動的費用一般由居間人負擔，非經特別約定，居間人不得請求償還費用。但當事人在居間合同中約定由委托人承擔費用的，居間人對其已付的費用有償還請求權。
（2）居間人的義務
居間人的義務主要有：①報告訂約機會或者提供訂立合同媒介的義務。
居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。
②忠實義務。居間人應如實報告訂立合同的有關事項和其他有關信息。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。
③負擔居間費用的義務。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。
（3）委托人的義務
委托人的義務主要有：
①支付居間報酬的義務。居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。未訂立合同的，委托人可以拒絕支付報酬。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。
②償付費用的義務。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的費用。
（4）訂立居間合同應當注意的問題
訂立居間合同應注意以下問題：①委托人應當在合同中載明所委托居間從事的活動內容，包括種類、范圍和要達到的要求，給付酬金的數額、方式和時間。
②居間人應當如實向委托人說明自己能夠做到什么程度、需要什么條件完成委托人的委托事項。
③合同中應當訂明違約責任條款。居間人不盡職守而給委托人造成損失的，應當承擔違約責任，并賠償委托人的損失。居間人對所提供的信息、成交的機會負有保密的義務。
④居間合同的主體具有特殊性。法律和法規應當對居間人的資格作出限制，要求居間人具有相應的知識、能力和從業條件，并規定國家機關、領導干部等有特殊職權的人不得作為居間人從事居間交易。
