2012年房地產經紀人考試經紀相關知識知識點27
來源：中大網校發布時間：2011-11-08 08:26:38
第四節 物 權 法
為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權法》，自2007年10月1日起施行。
物權法是規范財產關系的民事基本法律。物權法上所講的物，主要指不動產和動產。不動產是指土地以及房屋、林木等土地附著物；動產是指不動產以外的物，如汽車、電視機等。
物權法主要從民事角度明確物的歸屬即確認物是屬于誰的，明確物的權利人對物的利用享有哪些權利，明確對物權如何保護。
一、物權概述
（一）物權的概念及與債權的區別（掌握）
物權是一種財產權，是指權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
債權是指權利主體按照合同約定或者法律規定，請求相對人為或不為特定行為的權利。物權與債權在下列方面存在區別：
（1）權利性質上不同。物權為支配權，債權為請求權。物權人無須借助于他人的行為就能夠行使其權利直接支配標的物，并通過對標的物的直接支配享受其利益。
而債權人僅能請求債務人給付財產，而不能直接支配債務人的人身以強制給付，也不能直接支配債務人的財產。例如，甲出售自有房屋給乙，在尚未依法律規定轉移其所有權時，債權人乙尚不得直接支配該房屋，排除當事人的干涉。
（2）權利發生上不同。物權的發生實行法定主義，債權的發生實行任意主義。即物權的種類和內容受法律的限制，不允許當事人任意創設新的物權，也不允許當事人變更物權的內容。
而債權的發生并無這樣的限制，當事人只要不違反法律強制性規定和公序良俗，可以通過合意任意創設債權。
（3）權利效力范圍不同。物權為絕對權，債權為相對權。物權可以對抗世間一切人的權利，屬于絕對權或對世權，權利人之外的一切人均為義務主體，均負有不得侵害其權利和妨害其權利行使的義務。
債權在性質上屬于對人權，其效力范圍只限于特定的債務人，債權人只能請求特定的債務人給付。即使因為第三人的行為使債權不能實現，債權人也不能依據債權的效力向該第三人請求排除妨害。
（4）權利效力不同。物權具有支配力，債權的效力則是請求力。物權的支配力使其具有排他效力（同一物上不能并存內容相同的兩個物權）、優先效力（物權與債權并存時，物權優先于債權）和追及效力（物權人可以追及至標的物的所在地行使其權利）。
在同一標的物上可以并存兩個以上的債權，各債權相互平等，不具有排他性和優先效力。債權也沒有追及效力，當債權的標的物被第三人占有時，無論該第三人的占有是否合法，債權人均不能向第三人請求返還。
（5）在權利期限上不同。物權中有些權利是無期限的，如所有權，只要所有物存在，所有權就存在。
債權則為有期限的權利，法律上不允許存在無期限的債權。
（二）物權的分類（掌握）
物權主要有下列幾種分類：
（1）不動產物權和動產物權。凡以不動產為標的的物權為不動產物權，如房地產抵押權。凡以動產為標的的物權為動產物權，如對一塊手表擁有的所有權。
（2）自物權和他物權。自物權是權利人對自己的物享有的權利，即所有權。他物權是指在他人的物上設立的權利，如抵押權、地役權、土地使用權等。
（3）主物權和從物權。主物權是指本身就獨立存在，不需要依附于其他權利的物權，如所有權。從物權是指必須依附于其他權利而存在的物權，如抵押權。
（4）所有權和限制物權。為充分發揮物的效用，法律規定，權利人可以在其所有物上為他人設立權利，這種權利的直接效力是限制了所有權的效用，稱為限制物權。
用益物權和擔保物權都是限制物權。
（三）物權的效力（掌握）
物權除因種類不同而有各種不同的效力外，有下列共同效力：
（1）排他效力。是指同一標的物，不允許有性質不相容的兩個物權同時并存。如甲就同一標的物享有完全的所有權，則乙不能再就該物享有所有權。
（2）優先效力。也稱為物權的優先權，一般意義上，指就同一標的物，物權和債權并存時，物權優先于一般的債權。當然，“物權優先于債權”也有例外，
如《最高人民法院關于貫徹執行{中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第一百一十九條規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”即所謂“買賣不破租賃”，
（3）迫及效力。是指物權成立后，無論其標的物輾轉落人何人之手，權利人均可追及標的物行使其權利。
