房源信息的處理

　　1.房源信息的要素

　　(1)基本要素：一個有效的房源信息，應(yīng)包括：

　　①業(yè)主資料主要包括業(yè)主(委托人)姓名、聯(lián)系電話等，在簽獨(dú)家代理的時候還需要留下身份證復(fù)印件和房產(chǎn)證復(fù)印件，以保證其資料的真實(shí)性;

　　②物業(yè)狀況指物業(yè)位置、產(chǎn)權(quán)證(如房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)預(yù)售契約等)以及復(fù)印件物業(yè)權(quán)源(如房改房、商品房等)、使用情況、物業(yè)類型、面積、樓層、裝修、朝向、家具電器、戶型、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及是否按揭等。

　　對于物業(yè)狀況的信息應(yīng)盡可能詳細(xì)地提供，以方便居間業(yè)務(wù)的開展;

　　③放盤要求則主要是指業(yè)主(委托人)所定的出售或出租價格，以及交樓日期、稅費(fèi)支付方式等。

　　放盤要求是個動態(tài)的概念，即當(dāng)時的放盤要求可能隨著時間的推移，根據(jù)市場和供求關(guān)系的變化等而發(fā)生變化。

　　另外，對于房源的其他信息，如信息來源、業(yè)主(委托方)是否愿意獨(dú)家代理等，也應(yīng)當(dāng)盡量在房源信息庫里備注清楚。

　　(2)常用查詢要素：地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在居間業(yè)務(wù)的開展當(dāng)中，常常會利用某些“索引條件”在房源信息庫中查找合適的房源信息。

　　2.房源信息處理的發(fā)展進(jìn)程

　　房源信息的處理經(jīng)歷了：

　　①紙張載體;

　　②計(jì)算機(jī);

　　③計(jì)算機(jī)聯(lián)機(jī)系統(tǒng)。

　　3.房源信息的共享形式

　　房源信息的共享形式，主要依據(jù)市場現(xiàn)狀以及中介公司自身的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)定。在這里介紹的私盤制、公盤制和分區(qū)公盤制，各有優(yōu)劣之處，適合不同規(guī)模、不同發(fā)展階段的中介公司。

　　(1)私盤制：房源信息由接受業(yè)主(委托人)委托的經(jīng)紀(jì)人錄入，其他經(jīng)紀(jì)人只能看到房源的基本情況，業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式只有該接受委托的經(jīng)紀(jì)人擁有。其他經(jīng)紀(jì)人要聯(lián)系該物業(yè)的業(yè)主(委托人)，只有通過該經(jīng)紀(jì)人。

　　當(dāng)其他經(jīng)紀(jì)人促成交易后，該經(jīng)紀(jì)人可分得部分傭金。

　　(2)公盤制：是指將所有房源信息完全共享。目前，我國大部分的中介公司采用的是這種公盤制。

　　優(yōu)點(diǎn)：令每位經(jīng)紀(jì)人的“生意面”達(dá)致最廣，工作效率也較高，一般情況下，一宗交易只需要一位經(jīng)紀(jì)人跟進(jìn)。

　　缺點(diǎn)：不利于激發(fā)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀(jì)人為了個人的利益，會出現(xiàn)“留盤”行為。而且，房源信息較容易外泄。

　　(3)分區(qū)公盤制：在同一區(qū)域工作的經(jīng)紀(jì)人可共享該區(qū)域的所有房源信息。如果需要跨區(qū)去開展業(yè)務(wù)，則要與其他區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人合作，從而拆分傭金。

　　在美國，流行的MLS其實(shí)質(zhì)是私盤制。MLS即多重房源上市服務(wù)系統(tǒng)，經(jīng)紀(jì)人憑密碼進(jìn)入該系統(tǒng)查詢房源，帶領(lǐng)客戶看房，最終實(shí)現(xiàn)交易。而提供房源信息的經(jīng)紀(jì)人，則一般可以分得交易傭金的50%。

　　在香港地區(qū)，一般中介公司采用的是公盤制，部分大型中介公司則采用分區(qū)公盤制。

　　4.房源信息的更新

　　房源的時效性非常強(qiáng)，因此必須不斷對房源信息進(jìn)行更新，以保證其有效性。一般來說，對房源信息的更新要注意：

　　①周期性訪問。

　　②訪問信息的累積。

　　③房源的循環(huán)利用：處在可售或可租狀態(tài)的房源被稱之“活躍房源”，它們在居間業(yè)務(wù)中的作用不言而喻。